任意売却とは?

●オーバーローンのため不動産が売却できない
●住宅ローンが払えず延滞している
●期限の利益を喪失し、一括弁済を迫られている

通常は担保となっている不動産を売却しても住宅ローンを完済することはできなく債権者の合意が得られないので売却することができません。
そこで債権者と売却後に残る住宅ローンの返済方法などを交渉することで、許可をもらい不動産を売却することを任意売却と言います。

任意売却のメリット

≪残債務≫   競売より高く売れるので、残債務を多く減らせます。
【競売⇒不動産業者が安値で買い取るため、残債務が多く残ってしまう。】

≪引越費用≫  引っ越し費用、生活資金が残ります。
【競売⇒一切資金は受け取れません。生活にも大きな負担】

≪近所の目≫  近所に知れ渡る前に売却。プライバシーが守れます。
【競売⇒近所に知れ渡り住みづらくなる。不動産業者・競売業者が下見に来る。】

≪今後の住まい≫  身内の協力次第では住み続けることができる。
【競売⇒落札者に対抗できず、すぐに引っ越しを迫られる。】

任意売却の費用

■ 手数料は無料

任意売却の売買契約が成立すると、その売却代金は債権者へ分配して返済されます。
各債権者からは事前に、分配表を元に返済額の承諾を得ておきます。
債権者にとっては、競売に比べるとメリットの多い任意売却によって担保不動産が処理できるため、売却に関する費用の一部を債権者が負担してくれることもあります。

■ 無料のワケ

例として、任意売却となる物件に対して、「A保証」「B銀行」「Cローン」と3者が債権者となっていた場合の売却代金の配分方法を以下の図で説明します。


■手数料など諸費用

売却代金から仲介手数料など売却にかかる諸費用を差引きます。
債権者との交渉により引越し代が手当てされる場合には、ここに含まれます。

※仲介手数料
((売却代金 × 3%) + 6万円) × 1.05(消費税)

■住宅ローン返済分

仲介手数料などの諸費用を差引いた残金が、各債権者への住宅ローンの返済分となります。
各債権者の残債額に応じて配分表を作成し、債権者と債務者の双方が納得して売却できるように調整します。